最終更新日 2024年9月24日
昭和の後半から平成に入るまではバブル期と呼ばれ景気も日経平均が4万円を超えるなどすさまじい勢いで日本経済も絶好調でした。
その頃流行っていたのが土地ころがしというもので土地を仕入れて数か月後に利食いをするというのがお金を持っている方々の間でよく行われ、銀行も業績が好調だった事もあり不動産業者にお金をよく貸し出していたものです。
そして平成に入りバブルが弾けると土地の値段は下がり、仕入れ値より売却価格のほうが低くなる現象がおこり、一気に不動産業の資金繰りが悪化し、中には倒産した会社が出てきて、ドミノ倒しで倒産が相次ぎます。
そうすると不動産業に貸し出していた銀行は資金を回収する事ができず、後々不良債権と呼ばれ処理に苦しむ事になります。
目次
春田英樹氏に聞く日本銀行のゼロ金利政策
それから20年間、一部を除いて不動産業は停滞します。
何故なら低位に位置していましたし少子高齢化の影響もあってこれから値上がりは期待できないだろうという読みが働いたためです。
しかしそれを変えた出来事が発生します。
それがジェイレックスの春田英樹さんも強調する日本銀行のゼロ金利政策というものです。
日本人は貯金が好きですから銀行に預金として預けるだけで必要な資金が市中に出回らず本当に必要な会社になかなか資金が回ってきません。
少しでもそういった方々に資金が回るようにと考え抜いた政策です。
それはそれで問題なかったものの景気が回復してきたのにゼロ金利政策が続いた事で不動産売買をやっている人たちは色めき立ちます。
何故なら不動産を購入する場合は個人に限らずプロでも借金をして購入する場合が多いですが、ほとんど金利負担がなくタダ同然の金利で資金を借りる事ができるからです。
不動産を購入する人が増えれば自然と価格は上昇するものです。
一旦リーマンショックや東日本大震災などの影響で落ち込む時期もありましたが、その後に登場した安倍首相の目玉政策であるアベノミクスによって景気はみるみるうちに回復し、日経平均株価はバブル後最高値を更新するなど堅調に推移しています。
今後日本で起こり得ること
さて今後不動産売買をする上でどのような事が起こり得るか想像する必要があります。
日本は超高齢化社会へ突入し、相当数の空き家が発生する事が予想される
何故なら日本は少子高齢化を通り過ぎて超高齢社会へと突入している現状を鑑みる必要があるからです。
今、土地を持っている方々が亡くなっていった場合、それを相続する人はいるものの、相当数の空き家が発生する事が想定されます。
ある機関の調査によると現状でも空き家の面積は九州の面積と同じぐらいの広さがあるとの結果が発表されています。
現状ですらそれなのに、将来はもっと空き家が増えてくるのですから、そうなれば部屋は余るため価格が下がってくる事も想定されます。
しかしそれは20年ぐらい先の話である事は事実です。
2020年の東京オリンピック
それまでに起こり得ることとしては2020年の東京オリンピックがあります。
そこに向けて外国人投資家が不動産を買いあさり、オリンピックまでに利益確定をして売り抜けるなんて記事を見かけたりします。
ロンドンオリンピックを例にとってみるとオリンピック後に不動産の価格が下がったという結果にはなりませんでしたので、どの程度信頼性があるものかは分かりませんが一つの目安とはなります。
あとは日本は地震大国で毎年のように大きな地震がおきています。
南海トラフ地震と呼ばれるものが起こった時に不動産価格がどうなるか
南海トラフ地震と呼ばれるものはいつ起こるか分かりませんし、それが起こった時に不動産価格がどうなるのかは誰にも想像がつきません。
何故なら前回地震がおきたのは江戸時代でその時は不動産の売買というものが活発ではないため確実な資料として残っていないためです。
ですが地震で建物が壊れれば不動産価格の下落は免れないでしょう。
経済という観点でみると必ずしも下がるとは言い切れないのが辛いところです。
インフレでこれが起こると不動産売買の世界ではかなり有利になる
その存在こそがインフレでこれが起こると不動産売買の世界ではかなり有利になります。
何故なら不動産価格は上昇しますが借り入れた金額は上昇しないからです。
分かりやすく3000万円の物件を全額でまかなったと仮定し、インフレで不動産価格が3500万円に上昇するとします。
インフレになろうが借入金額は3000万円のままです。
そうなれば500万円のりえきが発生する事になるため、有利になるという訳です。
インフレになるかどうかは分かりませんが、今の日銀政策の中にもインフレ目標というものがありますし、日本の借金は増え続けていますから可能性は高まっている事は間違いありません。
まとめ
結局のところどうなるのかというのは神のみぞしる世界でどうなるのか確定的な事は分かりません。
経済環境や超高齢社会などというのは対極にあり、綱引きをしているような状態で、どちらが強く作用するのか見極める事で不動産売買を利益に結びつけられる事ができます。
究極の裏技としては不動産の現物ではなくREITに投資してみるというのも有効です。
不動産をパッケージにしてプロが運用するもので、配当などを頂く事で利益を享受する事ができますので、安全性という意味では高いと言えます。
